依據《公寓大廈管理條例》及規約範本，社區修改規約時若首次區權會因出席人數不足流會，重新召開的會議應適用條例第32條的低門檻決議規範，而非規約範本中關於重大議案的四分之三出席同意要求。以下為具體分析：
一、法律依據與制度設計
- 條例第31條的原始門檻
根據《公寓大廈管理條例》第31條，修改規約等重大事項除社區規約另有規定需滿足以下條件：
- 出席門檻：區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例三分之二以上出席。
- 同意門檻：出席人數四分之三以上及其區分所有權比例四分之三以上同意。
此為立法者對重大事項設定的嚴格程式保障。
- 條例第32條的重新召集機制
若首次會議因出席人數不足或未獲決議而流會，召集人可依第32條重新召集會議，此時適用低門檻規則：
- 出席門檻：至少3名區分所有權人且其區分所有權比例合計五分之一以上出席。
- 同意門檻：出席人數過半數及其區分所有權比例過半數同意。
此機制旨在避免會議因出席不足而陷入僵局，同時兼顧程序正當性。
- 規約範本的效力限制
規約範本雖可訂定比條例更嚴格的規定（如要求四分之三出席同意），但根據《公寓大廈管理條例》第23條，不得抵觸條例的強制規定。
- 條例第32條屬強制性程序規範，規約不得排除其適用。
- 因此，即使規約範本設定更高門檻，重新召集的會議仍應適用第32條的低門檻。
二、實務操作與判例參考
- 重新召集會議的適用範圍
條例第32條適用於所有未獲決議的情形，包括修改規約等重大事項。例如：
- 若首次會議因出席人數不足三分之二而流會，重新召集的會議只需3名區分所有權人且五分之一比例出席，並以過半數人與比例同意即可通過決議。
- 此制度「不投票視為同意」規則類似，旨在提高決議效率。
- 程式合法性的核心要件
- 通知義務：召集人須依條例第30條提前10日書面通知會議內容，並公告重新召集的訊息。
- 反對意見的救濟：若有區分所有權人於決議後7日內提出書面反對，且反對人數或比例未超過全體區分所有權人及其比例的半數，該決議仍視為成立。
- 典型案例與司法實踐
- 實務中，法院認可重新召集會議的低門檻效力。例如，若首次會議因出席人數不足流會，重新召集的會議只要符合第32條要件，其決議即具合法性。
- 若規約範本設定更高門檻，法院可能認定該約定因抵觸條例強制規定而無效。
三、風險預防與建議
- 程式瑕疵的法律後果
- 若重新召集的會議未依第32條辦理（如未達出席人數或未以過半數同意），決議可能因程序違法被撤銷。
- 區分所有權人可依條例第35條請求閱覽會議紀錄，並提起訴訟主張權利。
- 規約範本的合理設計
- 建議在規約中明確「重新召集會議適用條例第32條」，避免與範本其他條款產生衝突。
- 若社區希望維持較高門檻，可在首次會議前積極動員出席，而非依賴重新召集機制。
四、結論
重新召集的區權會應適用條例第32條的低門檻規則，即至少3名區分所有權人且五分之一比例出席，並以出席人數半數以上及其區分所有權比例半數以上同意通過修改規約的決議。規約範本中關於四分之三出席同意的規定，因抵觸條例強制性程式要求而無法適用。社區在操作時應嚴格遵循通知、決議及救濟程序，以確保決議的合法性與可執行性。